CÓMO CAMBIAR LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN DE UNA VIVIENDA
La respuesta es sencilla y básica, sin que haya sido alterado por jurisprudencia. Se necesita la unanimidad de todo el edificio para poder modificar las cuotas de participación bien de todos o bien de una parte.
Una vez aclarado lo anterior, nos podemos plantear la situación de si es viable poder modificar dicha participación a través del juzgado, sin tener la referenciada unanimidad.
Todas las normas de la comunidad vienen reflejadas en el tÍtulo constitutivo de la comunidad, que viene a ser el documento elaborado por el propietario único, en este caso el promotor, que otorga la escritura de división horizontal de edificio, que lo inscribe en el Registro de la Propiedad, y que describe los elementos privativos y comunitarios, así como los derechos y obligaciones específicos o las servidumbres si las hubiere a favor de algún comunero o de otro edificio.
Al final de toda la descripción tanto de servicios como de metros construidos y útiles, así como del uso de los elementos comunes, se le dará a la propiedad una cuota de participación o coeficiente.
Esta cuota de participación asignada a cada piso o local, expresada numéricamente, es la referente a la hora de establecer la contribución de cada propietario al sostenimiento del edificio, es decir lo que al final va a pagar cada propietario en concepto de “gastos comunes“.
El artículo 17.6 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Esta exigencia de la unanimidad como observaréis, supone un gran inconveniente cuando uno sólo de los integrantes de la Comunidad, no digamos cuando hay varios, se opone a la modificación de las cuotas de participación, pues la LPH es tajante en la exigencia de ese quórum de la unanimidad para proceder al cambio cuando afecta al Título constitutivo.
CÓMO MODIFICAR LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN DE UNA VIVIENDA
¿Existe algún procedimiento para modificar las cuotas de participación?
La respuesta es que SÍ existe un procedimiento JUDICIAL para modificar las cuotas de participación.
Debemos de partir de la base de que si existe unanimidad en la modificación, no necesitaremos acudir a ningún procedimiento judicial, y lo que haremos será elevar a publico dicho acuerdo, para con el documento otorgado ante Notario llevarlo al Registro de la Propiedad para inscribirlo.
Si no existe la unanimidad, pero es la comunidad quien lo propone pero se encuentra con la oposición de uno o varios propietarios, es la Junta de la Comunidad quien deberá de instar al Juzgado el procedimiento para la modificación de dichos coeficientes.
También se podría dar el caso contrario, y es que uno o varios propietarios quisieran modificar las cuotas de participación y lo llevaran a una Junta, donde la mayoría se opone a dicha modificación. Entonces en este caso podrían acudir a la vÍa judicial impugnando el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios.
El procedimiento a utilizar por la Comunidad de Propietarios sería el procedimiento Ordinario. y debería de demandar a los propietarios que han votado en contra. En el ejemplo contrario, serían los propietarios que lo han solicitado y se le han denegado los que deberían traer al procedimiento a todos los propietario del inmueble.
En fin, que fuera el procedimiento que fuera, lo cierto es que supone un esfuerzo económico importante tanto para la comunidad como para los comuneros, y habrá que valorar la necesidad o no, el beneficio o perjuicio de dicha modificación.
