Cuando firmaste tu hipoteca, probablemente no tenías idea de que algunas de las facturas que pagaste no te correspondían realmente. Durante años, los bancos han estado cargando a los consumidores con una serie de gastos que, según recientes resoluciones judiciales, deberían haber asumido ellos. Pero no te preocupes, todavía estás a tiempo de reclamar y recuperar esas cantidades.
En este artículo, vamos a explorar en detalle cuáles son esos gastos hipotecarios indebidamente cobrados, cómo determinar si puedes reclamarlos incluso si tu hipoteca ya está cancelada, y los pasos a seguir para asegurarte de recuperar todo lo que te corresponde. Además, te brindaremos una orientación sobre quién debe pagar cada uno de estos conceptos según la normativa actual. ¡Mantente atento, porque podrías estar sorprendido por la cantidad de dinero que puedes recuperar!
¿Qué son los Gastos Hipotecarios?
Los gastos hipotecarios son todas aquellas facturas que un consumidor debe pagar cuando formaliza un préstamo hipotecario. Tradicionalmente, estos incluyen:
- Aranceles de Notario por la escritura de préstamo hipotecario
- Gastos de Registro de la Propiedad por la inscripción de la hipoteca
- Honorarios de Gestoría
- Costes de Tasación del inmueble
- Impuestos asociados a la operación, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Históricamente, los bancos han hecho que los clientes asuman el pago de todos estos conceptos, a pesar de que, en realidad, no les correspondía. Esta práctica abusiva ha sido declarada nula por diversos tribunales, abriendo la puerta para que los consumidores puedan reclamar la devolución de esas cantidades indebidamente cobradas.
¿Quién Debe Pagar Cada Gasto Hipotecario?
Según la normativa actual, la distribución de los gastos hipotecarios es la siguiente:
- Notaría: Compartido entre el banco y el cliente.
- Registro de la Propiedad: A cargo del banco.
- Gestoría: Si su intervención fue impuesta por el banco, le corresponde a este asumir el coste.
- Tasación: Debe ser pagada por el cliente.
- IAJD: Desde 2019, es el banco quien debe abonar este impuesto.
Es importante tener en cuenta que esta distribución de gastos solo aplica para hipotecas constituidas a partir de marzo de 2019. Para aquellas formalizadas con anterioridad, la asignación de los conceptos puede haber sido diferente y, por lo tanto, susceptible de reclamación.
¿Puedo Reclamar los Gastos Hipotecarios si mi Hipoteca ya Está Cancelada?
Sí, puedes reclamar los gastos hipotecarios indebidamente cobrados incluso si tu préstamo hipotecario ya ha sido cancelado. La clave está en que la cláusula que imponía el pago de estos conceptos al consumidor sea declarada nula.
Según la jurisprudencia, no existe un plazo de prescripción para solicitar la nulidad de dicha cláusula. Esto quiere decir que, en principio, puedes reclamar en cualquier momento, sin importar cuándo hayas cancelado tu hipoteca.
No obstante, sí existen plazos para reclamar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente. Aunque este aspecto aún está pendiente de clarificación, el Tribunal Supremo ha apuntado que estos plazos podrían extenderse hasta al menos abril de 2024.
¿Cómo Calcular los Gastos Hipotecarios?
El monto de los gastos hipotecarios va a depender de varios factores, principalmente:
- Valor del inmueble: A mayor valor del bien, más elevados serán los aranceles de Notario y Registro, así como los impuestos.
- Importe del préstamo: Los honorarios de Gestoría y los costes de Tasación también se verán afectados por el monto del préstamo.
Como referencia, para un préstamo hipotecario de 150.000 €, los gastos (sin contar impuestos) rondarían los 1.000 €, distribuidos entre Notario, Registro, Gestoría y Tasación.
Pasos para Reclamar los Gastos Hipotecarios
Recuperar los gastos hipotecarios indebidamente cobrados consta de los siguientes pasos:
- Solicitar la Declaración de Nulidad de la Cláusula: Debes iniciar un procedimiento judicial para que se declare la nulidad de la cláusula que imponía el pago de estos conceptos al consumidor. Esto es un requisito previo y fundamental.
- Cuantificar los Importes a Reclamar: Una vez declarada la nulidad, se procede a calcular las cantidades que deberían haber sido asumidas por el banco y que tú pagaste.
- Presentar la Reclamación: Con la declaración de nulidad y el cálculo de los importes, se presenta la reclamación formal ante el banco para que proceda a la devolución de lo indebidamente cobrado.
Es importante contar con la asistencia de un abogado especializado en este tipo de reclamaciones, ya que el proceso puede ser complejo y requiere de conocimientos jurídicos específicos.
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Conclusión
Los gastos hipotecarios indebidamente cobrados a los consumidores representan una oportunidad única para recuperar una cantidad significativa de dinero. Gracias a los recientes avances jurisprudenciales, ahora es posible reclamar estas cantidades, incluso si tu hipoteca ya ha sido cancelada.
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