Es interesante todo lo que acontecen en las comunidades de propietarios, porque todo ello lo sentimos en nuestro día a día. Es común que en las comunidades de propietarios, que según sus estatutos deben pagar las cuotas por coeficientes, se lleven haciendo desde el inicio de la comunidad o desde hace muchos años, un sistema de reparto de cuotas igualitario.
La cuestión a debatir es si podemos volver a un sistema de pago por coeficientes, o por el contrario debemos de aquietarnos con carácter indefinido a tal sistema.
La jurisprudencia ha ido dando cambios sobre la interpretación de esta situación en concreto, pero una reciente sentencia del TS, nos indica como para volver a redistribuir los gastos de la comunidad según los coeficientes se necesita como mínimo, un acuerdo de mayoría simple de la asamblea de propietarios, y no como decían algunas Audiencias Provinciales, que se precisaba la unanimidad para dicho cambio, porque afectaba al titulo de propiedad.
Se trascribe el Fundamento Juridico de la sentencia del Tribunal Supremo que aplica estos conceptos:
SEGUNDO.- La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.
En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente “lo especialmente establecido” mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
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Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo”
C. DIAZ & SONEIRA. ABOGADOS.
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Díaz & Soneira es un despacho de abogados en Talavera de la Reina con más de 30 años de ejercicio.
